서브프라임 모기지 사태

'서브프라임 모기지 사태'는 2007년 즈음,

미국의 부동산 가격이 폭락하면서 발생한 전 세계적인 경제 위기 사태를 말한다.

'리먼 브라더스' 역시 서브프라임 모기지 사태의 여파로 인해 파산을 맞게 되었다.

2007년쯤 지수가 폭삭 내려앉은 이유.

 

시작은 아프간 전쟁과 닷컴버블의 붕괴로 인한 경기 둔화였다.

미국 정부는 경제를 활성화시키기 위해 저금리 정책을 펼치게 되는데,

금리가 낮아지면 대출에 대한 부담이 줄어들기 때문에 대출을 받는 사람이 많아진다.

자연스레 대출을 끼고 주택을 구매하는 사람들이 많아지면서 주택 가격이 상승하게 되었다.

 

이 때 즈음의 주택 가격은 미친듯이 상승하여 대출 이자보다 주택 가격의 상승으로 얻는 이득이 더 커졌다.

그러자 너도나도 할 것 없이 대출을 받아 주택을 사들이기 시작했는데,

이 때 유행하던 것이 바로 주택담보대출이다.

 

크리스라는 사람이 1억을 가지고 있는데, 5억짜리 주택을 사려고 한다.

그러면 크리스는 4억을 은행에서 대출받아야 한다.

크리스는 '지그 은행'이라는 은행에 가서 대출을 받기로 결정했다.

지그 은행은 10년의 만기를 주고 크리스에게 4억을 대출해줬다.

그러면 지그 은행은 10년의 대출 만기일이 끝날 때 4억 + 이자를 얻게 된다.

만약 만기일까지 크리스가 돈을 다 갚지 못하면 크리스가 구입한 주택은 지그 은행의 소유가 된다.

이것이 바로 주택담보대출(모기지, Mortgage Loan), 말 그대로 주택을 담보로 한 대출이다.

이제 크리스는 10년동안 지그 은행의 노예가 되어, 지속적으로 이자와 함께 부채를 상환해야 한다.

주택을 담보로 한 대출 = 주택담보대출 = 모기지 론

한 가지 알고 가야 할 개념 중에 '채권'이라는 개념이 있다.

간단하게 말하면, '돈을 빌려주고, 정해진 기한 후에 돈을 돌려받겠다는 채무 증서를 증권화시킨 것' 이다.

해당 기한동안, 돈을 빌린 사람은 돈을 빌려준 사람에게 정해진 이자율 만큼의 이자를 내야 한다.

국가에서 발행한 채권은 국채, 회사에서 발행한 채권은 회사채, 개인이 발행한 채권은 사채.. 뭐 이런 식.

예를 들면, 특정 기업에서 회사채를 발행하면 투자자들은 해당 채권에 투자할 수 있게 된다.

그러면 거기에 투자한 사람들은 지속적으로 이자를 받을 수 있고, 만기일에 원금을 돌려받는 식.

일종의 '저위험 저수익' 투자 방식이라고 볼 수 있다.

출처: https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=16599449&memberNo=25828090

이어서 계속 이야기하자면, 지그 은행은 생각보다 욕심이 많았다.

미국의 집값이 지속적으로 상승하는 상황에서 4억이란 돈이 크리스에게 묶여버리다니.

심지어 10년동안 찔끔찔끔 이자만 받는 건, 탐욕스러운 지그 은행으로썬 도저히 참을 수가 없었다.

욕심 그득-한 지그 은행은 생각했다.

'부동산 시장이 이렇게나 호황인데, 집값은 당연히 계속해서 오르겠지? ㅋㅋ 아 맞지 ㅋㅋ'

어떻게 하면 돈을 더 벌 수 있을까 고민하던 중, 한 가지 기가 막힌 아이디어를 생각해내고야 만다.

바로 크리스와의 모기지 계약서를 가지고 채권 파생상품을 발행하는 것.

 

이게 무슨 말이냐 하면, 크리스가 지그 은행에 돈을 갚기로 했다는 계약을 가지고 채권을 발행하는 것이다.

즉, 지그 은행은 크리스가 갚기로 한 4억원어치의 채권을 발행하고 투자자들은 해당 상품을 구매한다.

그러면 크리스가 돈을 갚아야 하는 대상은 지그 은행이 아니라 투자자들이 되는 것이고,

(일단 채권을 발행하면, 채무자의 이자는 은행을 거치지 않고 투자자에게 직접 지급된다)

지그 은행은 채권을 판매한 수수료만 챙기고 주택담보대출의 관계에서 쏙 빠질 수 있게 된다.

이것이 바로 MBS(모기지 저당 증권, Mortgage Backed Security)이다.

출처: https://md2biz.tistory.com/512

이런 천재적인 파생상품을 만들어내다니. 

원래는 10년에 걸쳐서 4억을 받아내야하는데,

모기지 계약서를 담보로 채권을 발행했더니 1달만에 4억이 생겼다! 아 원금회수 개꿀! 

심지어 크리스가 돈을 다 못갚았을 때, 그 피해는 지그 은행이 아니라 채권 투자자들이 뒤집어쓰게 된다!

채권을 산 사람들은 당시의 저금리 정책을 대체할 수 있는 상품이 생겨난 거니까 그것도 개꿀!

 

지그 은행은 자신의 천재성에 크게 감탄했다.

이제 지그 은행은 4억이라는 원금을 회수했으니, 그 돈으로 이번에는 '주모'라는 사람에게 주택담보대출을 해준다.

4억을 빌려줬음에도, 그 4억을 크리스나 주모에게 묶이지 않은 채로 계속 굴릴 수 있게 된 것!

그걸로 또 MBS를 발행하여 원금을 회수하고, 또 다른 사람들에게 주택담보대출을 해주고..

그걸로 또 MBS 발행하고, 또 주택담보대출 해주고..

그야말로 돈복사가 아닐 수 없다.

 

이제, 지그 은행은 4억으로 시작해서 돈을 무한정으로 찍어낼 수 있게 되었다.

이렇게, 미국의 부동산 시장에는 거대한 버블이 생겨나게 된다.

(모기지를 바탕으로 만든 MBS 상품은, 모기지에 문제가 생겼을 때 그대로 리스크를 떠안게 된다)

 

한편, 지그 은행의 천재성을 옆에서 지켜보던 투자회사 '곤이 투자'는 자신도 뭔가를 해야할 것 같은 느낌이 든다.

나는 지그 은행이 발행한 MBS에 투자를 했는데, 쟤는 미친듯이 돈을 버는데 나는 찔끔찔끔 이자만 챙기라고?

어림도 없지. 곤이 투자도 머리를 굴리기 시작한다.

그러다 또 기가막힌 아이디어가 번뜩하고 떠오른다.

 

곤이 투자는 지그 은행이 발행하는 MBS들을 모조리 사들인다.

그리고는, 지그 은행에게 넌지시 제안을 던진다.

"야, 너 만약에 모기지로 돈 빌려간 사람들이 돈 못 갚으면 어떻게 할려고?

만약 그런 일이 발생하면, 내가 돈을 대신 다 갚아줄게.

너는 그냥 우리한테 보험료만 꾸준히 내면 됨 ㅋㅋ 아 개꿀 아니냐 ㅋㅋ"

 

안 그래도 슬슬 등에 식은땀이 흐르던 지그 은행은 솔깃한 제안에 응한다.

이것이 바로 CDO(부채담보부증권, Collateralized Debt Obligation)이다.

CDO는 여러 개의 1차 파생상품들(여기선 MBS)을 섞어모아 만들어 낸 2차 파생상품이다. 

주로 1차 파생상품의 위험 부담을 줄이는 것을 목적으로 만들어진다.

영화 '빅 쇼트'. 개똥과 고양이똥, 똥으로 굴러가는 시장.

이렇게, MBS라는 첫 번째 거품 위에 CDO라는 두 번째 거품이 또 쌓이게 된다.

CDO의 기반이 되는 1차 파생상품은 주로 고위험 상품이었기 때문에 CDO는 상당한 고수익 상품이었다.

하지만 부동산 가격 상승이 계속된다는 가정 하에서, CDO는 완벽한 로우리스크 하이리턴 상품이었다.

말도 안되는 이상적인 상품이었기에, CDO의 인기는 하늘을 찔렀다.

 

지그 은행과 곤이 투자의 행복회로는 그들로 하여금 위기 의식을 느끼지 못하게 하였고,

이들은 계속해서 같은 짓을 반복하게 된다. 이들 뿐만 아니라 CDO에 투자한 투자자들도 같은 짓을 반복했다.

이렇게 CDO-0, CDO-1, CDO-2, ... 파생의 파생 상품들이 계속해서 생겨나게 된다.

 

하지만 거품이 언제까지고 커지기만 할 수는 없는 법. 

쌓이고 쌓이던 거품에 슬슬 균열이 생기기 시작한다.

 

문제는 지그 은행으로부터 시작되었다.

지그 은행은 돈을 버는 것에 눈이 멀어버린 나머지, 아무에게나 마구잡이로 돈을 빌려주기 시작했다.

소득과 신용이 너무 낮아 사실상 대출을 갚을 능력이 없는 사람들에게도 그냥 돈을 빌려줘버린 것.

 

당시의 신용 등급은 3단계 정도로 나뉘어졌다.

소득과 신용이 좋아서 돈을 갚을 능력이 충분한, 신용 등급이 가장 높은 사람들은 '프라임' 등급.

소득과 신용이 적당하고, 썩 나쁘진 않다 싶으면 ALT-A 등급,

소득과 신용이 가장 후진, 신용 등급이 가장 낮은 사람들은 '서브프라임' 등급이었다.

출처: https://sb-rollingstone-11.tistory.com/40

당연히 지그 은행도 처음에는 프라임 등급에게만 대출을 해줬지만

어차피 집값은 계속 오를거라는 행복회로를 바탕으로 욕심은 점점 걷잡을 수 없이 커지게 된다.

또한, 프라임 등급의 신규 고객 풀이 슬슬 줄어들다보니 점점 더 낮은 신용등급으로 눈을 돌리게 된다.

빨리 MBS를 찍어내야되는데! 기반이 되는 모기지 대상 고객층이 더 이상 남아나질 않게 된 것.

결국, 지그 은행은 ALT-A 등급은 물론이고 나중에는 서브프라임 등급에게까지도 아낌없이 대출을 해주게 된다.

돈을 갚을 능력이 없는 사람들도, 어차피 집값이 오를테니 그걸로 갚게 하면 되겠지 하는 마인드.

 

원래는 VIVA(Verified Income, Verified Asset. 소득과 자산이 증명되어야 한다)가 대출의 원칙이었는데,

나중에는 NINA(No Income, No Asset. 소득과 자산이 증명될 필요가 없다) 상품이 쏟아져 나왔다고 하니..

말세가 아닐 수 없다.

출처: https://m.blog.naver.com/artbloc/221974244936

서브프라임 모기지 사태를 다룬 '빅쇼트'라는 영화를 보면

애완견 이름으로 대출을 하는 장면이 나오는데, 아니나 다를까 그게 실화였다고 한다.

실제로 애완견은 물론이고, 죽은 사람 이름으로까지 대출을 내어준 게 확인이 됐다고 하니

말 그대로 개나소나 대출을 받을 수 있던 시기였던 것.

 

이렇게, 가장 기반이 되는 상품인 모기지에 똥쓰레기들이 섞이게 되면서

이를 기반으로 만들어지는 파생상품인 MBS, CDO에도 자연스럽게 똥이 섞여 들어가게 된다.

거기에 더불어, 이런 똥쓰레기들을 한데 묶어 만든 파생상품들은 

실제로는 신뢰도가 바닥 수준인데, 신뢰도가 최상 등급인 것처럼 속여진 채 판매되었다.

AAA등급 묶음 상품에 투자한 줄 알았지만, 사실은 사이사이에 쓰레기들이..

당시에 신용 등급을 매겨주던 회사들 중에 스탠더스 앤 푸어스(Standard & Poor's, S&P)라는 회사가 있다.

빅쇼트 영화를 보면, 얘네가 신용등급이 엄청 낮은 사람들에게 AAA 등급을 매기는 장면이 나오는데

신용 등급을 낮게 매기면 그 고객들이 더 높은 신용 등급을 찾아

다른 회사로 갈 것이기 때문이라고 말하는 장면이 나온다.

결국은 고객을 뺏기기 싫다는 이유로 그냥 모른체 하고 AAA 등급을 매겨버린 것.

직접적으로 뇌물을 받고 높은 신용 등급을 매겨주기도 하고.

근데 또 고객들은 이런 속알맹이를 알 수가 없으니, 해당 상품은 불티나게 팔릴 수밖에 없었다.

 

여기까지만 들어도, 이후에 어떤 결말을 맞게 되었는지 대충 예상이 갈 거라고 생각한다.

 

거품이 언제까지고 거품으로 존재할 수 있는가 하면, 절대 아니다.

과도하게 커진 거품은 결국 터지게 되어있는 법. 사람들에게 그 실체가 까발려지기 시작했다.

경제가 철렁이게 되면서, 안 그래도 간당간당하던 사람들은 실직을 하거나 돈이 줄게된다.

그러면 매달 은행에 갚아야하는 이자도 갚지 못하게 되고, 집을 하나 둘 팔기 시작하면서 집값이 떨어지게 된다.

더불어, 공급은 계속 늘어나는데 수요는 점점 줄어들게 되면서 집값이 폭락하게 되었다.

 

이런 현상은 당연히 가장 낮은 신용등급인 '서브프라임' 등급부터 시작된다.

원래 '돈을 못 갚을 것 같으면, 담보로 잡힌 집을 팔아서 돈을 갚으면 되지롱!' 하고 생각하던

서브프라임 등급의 고객들은 집값이 떨어지면서 채무불이행(디폴트)을 선언하게 된다.

즉, 돈을 못 갚으니 배를 째고 드러누워버린 것.

두둥 탁

예를 들어, 크리스와 주모가 디폴트를 선언하면 담보로 잡힌 주택이 지그 은행으로 넘어가게 되는데

이 때는 이미 대출해줬던 금액보다 집값이 더 싸진 상황이고, 원금 회수가 불가능하게 된다.

심지어 서브프라임뿐만 아니라 프라임 등급의 고객들까지도 배를 째고 드러눕는 경우도 있었다고 하니,

지그 은행은 이런 식으로 계속 손해를 거듭할 수 밖에 없게 된다.

(대출을 갚는 것보다 그냥 집을 돌려줘버리는 게 훨씬 싸게먹히기 때문)

거기에 더불어, 이런 부실 주택담보대출을 기반으로 만들어진 MBS, CDO 등의 파생상품이 연달아 터지면서

은행과 투자자들이 줄줄이 파산하게되고, 미국의 경제가 박살나면서 세계 경제가 출렁이게 되었다.

 

이렇게, 부동산 시장부터 시작해서 마치 하나로 연결된 도미노처럼

차례차례 세계 경제가 터져나가기 시작한 것이 바로 '서브프라임 모기지 사태'이다.

 

보통 이런 일이 발생하면, 사건의 원흉이었던 탐욕스러운 지그 은행이 가장 큰 피해를 받게 될 것 같지만

안타깝게도 피해는 고스란히 국민들이 떠안게 된다.

은행들의 입장에서는 자기네들이 망하면 미국 경제가 그대로 망할거라는 것을 알기 때문에

그냥 그대로 드러누워버린다. 그러면 미국 정부의 입장에서는 눈물을 머금고 구제금융을 해줄 수밖에 없다.

말 그대로 벌면 내돈, 잃으면 니돈.

이렇게 발생한 정부 차원의 손해는 그대로 국민들의 부담으로 이어지게 된다.

 

이 시기에 각종 은행들과 더불어 월가의 수많은 회사들이 휘청이게 되었는데,

그 중에 리먼 브라더스는 굉장히 많은 CDO를 소유하고 있었기 때문에 엄청난 빚더미에 앉게 되었다.

약 6130억 달러, 한화로 약 700조 정도의 부채가 있었다고 한다.

고대로 망해버렸다.

 

얼마 전에 이슈가 되었던, 중국 정부에서 앤트 그룹의 IPO를 중단시켜서

알리바바 그룹의 주가가 폭락했던 사건도 어느정도 서브프라임 모기지 사태와 일맥상통하는 면이 있다.

마윈이 중국 정부의 심기를 건드리기도 했지만, 사실은 앤트 그룹의 사업 모델이 굉장히 위험했기 때문이다.

폭력, 멈춰!

앤트 그룹은 중국에 있는 저신용등급의 사람들에게도 대출을 내어주고

이를 기반으로 한 ABS를 적극 활용해서 회사를 키웠는데, 이는 서브프라임 모기지 사태 당시와 거의 유사한 방식이다.

잘못될 경우 중국을 큰 위기로 내몰 수 있는 사업 방식이었기에, 안 그래도 중국 정부가 예의주시하던 회사였는데

때마침 마윈이 심기를 건드려줘서 에라이 맛 좀 봐라 하고 철퇴를 내려버린 것으로 보인다.

 

한 가지 덧붙이자면, 이 서브프라임 모기지 사태를 다룬 영화의 제목이 왜 '빅 쇼트'일까?

특정 상품의 주가가 오를 것이라고 예상하고 베팅을 하면 '롱 포지션'이고,

주가가 떨어지는 데에 베팅을 하면 '숏 포지션'이라고 한다.

영화 빅쇼트의 주인공인 '마이클 버리'는 미국의 주택 시장이 폭락할 것이라고 확신하고

거기에 돈을 투자했기 때문에 영화의 제목이 '빅 쇼트'인 것.

 

영화를 보면 주인공인 마이클 버리가 월가의 투자은행들을 찾아다니며

모기지 채권의 CDS(신용부도스와프, Credit Default Swap)라는 상품을 사겠다고 제안하는 모습을 볼 수 있다.

CDS는 기업이나 국가의 파산 위험 자체를 사고 팔 수 있도록 만들어진 파생상품이다.

출처: https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=iti1351&logNo=221892758394&categoryNo=&currentPage=&sortType=&isFromSearch=true&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

만약 '도비'라는 인물이 '그루밍'이라는 인물에게 CDS를 샀다고 하자.

도비는 특정 자산의 가격이 일정 수준 이하로 떨어지지 않으면 매달 수수료를 그루밍에게 지불해야 한다.

반면, 그루밍은 해당 자산의 가격이 일정 수준 이하로 떨어지게 되면 그 떨어진 만큼의 차액을 도비에게 지불해야 한다.

여기서 특이한 점은 해당 자산은 도비와 그루밍 중 그 누구도 가지고 있지 않다는 것.

해당 자산에게서 발생할 수 있는 위험만을 분리해서 거래를 하는 것이다.

 

마이클 버리와 월가는 미국의 주택 시장을 대상으로 CDS 거래를 한 것이다.

주택 시장이 흥하면 월가는 수수료를 챙기면서 이득을 보게 되는 것이고

주택 시장이 망하면 마이클 버리는 그 차액만큼 월가에게서 돈을 챙길 수 있게 되는 것.

 

여튼.

경제 위기는 매번 반복되기 마련이므로, 과거의 경제 위기를 되돌아보며 다가오는 위기에 대처하기 위해

이해하기 어려웠던 서브프라임 모기지 사태를 우테코 동료들의 이름을 빌려 열심히 정리해보았다.

닉네임 사용에 관한 허락은 우테코 기간이 끝나는 11월 이전에 언젠가는 받을 예정.

 

 

 

참고

유튜브 리뷰엉이: Owl's Review - '영화 빅쇼트로 정말 쉽게 설명하는 서브프라임 모기지 사태'

 

MBS - 주택저당증권

"서브프라임 모기지 사태" 알고계신가요?